Bouwen op erfgrens

Bouwen op de grond van je buren

Je mag niet (zomaar) bouwen op het erf van je buren. Dat klinkt logisch, maar het gaat vaak genoeg mis. Als je bouwt op de grond van je buren, mogen zij eisen dat het deel wat op hun erf staat, wordt afgebroken. Het lijkt misschien logischer om de muur van de uitbouw door te trekken met die van je buren, maar dan staat de muur voor de helft op hun grond. En dat mag niet. Wil je toch op de grond van de buren bouwen, dan zal je dat met ze moeten overleggen. Gaan ze akkoord? Leg dat dan altijd vast in een notariële akte. Dit heet het vestigen van een erfdienstbaarheid. Leg je het niet vast, dan kunnen de buren (óf de nieuwe buren) er later alsnog een probleem van maken. Bespreek je bouwplannen dus altijd en vraag eventueel toestemming.

Mag je bouwen op erfgrens?

Veel mensen vragen op welke afstand van de erfgrens je mag bouwen. Bij bouwen geldt – anders dan bij beplanting – géén minimale afstand. Je mag dus gewoon bouwen tegen de erfgrens. Een muur óp de erfgrens bouwen mag niet zomaar, omdat hij dan voor de helft op de grond van je buren staat. Natuurlijk kan dit wel als zij daarvoor toestemming hebben gegeven. Vóór je gaat bouwen op erfgrens is het dus belangrijk dat je precies weet waar de erfgrens ligt. Dit kun je opvragen bij het Kadaster.

Wil je ramen in de muur maken die uitkijken op het erf van je buren? Dan geldt er wél een minimale afstand, namelijk van 2 meter vanaf de erfgrens.

Bouwen op of tegen de erfafscheiding

Het kan zijn dat er al een gedeelde muur op de erfgrens staat. Wanneer die muur gezamenlijk eigendom is, noemen we dat een mandelige muur. De muur is dan voor de helft eigendom van beide buren. Of je op of tegen een scheidsmuur mag bouwen hangt af van of het een mandelige muur is of een privé muur.

• Het is een gewone scheidsmuur. Staat de muur precies op de erfgrens, dan is er sprake van mandeligheid. Jij en buren zijn allebei voor de helft eigenaar van de muur. Je mag dan tot de helft van de dikte van de muur balken en ankers aanbrengen of vervangen, mits dit de muur geen schade toebrengt. Je mag ook tot op de helft van de muur een goot leggen, zolang je het water maar op je eigen erf loost.
• De muur is onderdeel van je woning. Indien een muur onderdeel is van een gebouw, is die muur eigendom van de eigenaar van dat gebouw. Jij bent dus eigenaar, als de muur al onderdeel is van jouw woning. Het maakt dan niet uit of de muur op de erfgrens staat of op de grond van je buren. Er is in dit geval namelijk automatisch sprake van erfdienstbaarheid.
• De muur staat op de grond van je buren: Als de muur (in zijn geheel) op de grond van je buren staat, dan is het een privé muur. Je mag niet op of tegen de muur aanbouwen.

Wat staat er in het burenrecht over een aanbouw?

Aan een aanbouw of uitbouw zijn heel wat regels verbonden. En die gaan niet alleen over de afstand tot de erfgrens. Het burenrecht beschermt bijvoorbeeld ook tegen ongewenst uitzicht. Zo mag je geen ramen in je uitbouw maken die uitkijken op de tuin van je buren, waardoor zij geen privacy meer hebben. Ga je bouwen op erfgrens? Houd er dan rekening mee dat een venster met uitzicht op het erf van de buren allen is toegestaan als:

• de muur grenst aan een openbare weg of water;
• het uitzicht wordt belemmerd door een muur van maximaal 2 meter hoog die zich binnen 2 meter van het venster bevindt en de buren toestemming hebben gegeven;
• de buren al meer dan 20 jaar geen bezwaar hebben gemaakt tegen de aanwezigheid van een bestaand venster (verjaring).

In muren die dichter dan 2 meter op de erfgrens staan mogen wel vaste ondoorzichtige vensters worden aangebracht. Een draairaam met ondoorzichtig glas is in dit geval dus niet toegestaan. Voor het aanbrengen van ramen in de zijgevel is een omgevingsvergunning verplicht.

Betreden van het erf van de buren voor verbouwing

Je buren zijn een uit- of aanbouw aan het maken en kunnen hun werkzaamheden alléén verrichten door tijdelijk gebruik te maken van jouw grond. Ze moeten bijvoorbeeld een steiger in je tuin plaatsen tijdens het bouwen tegen de erfgrens. Dat mag je niet weigeren. Dit is het zogenaamde ladderrecht. Wel moeten je buren dit aan je laten weten en eventuele schade die ontstaat vergoeden. Je hebt ladderrecht als:

• je de buren op tijd op de hoogte stelt dat je hun erf moet gebruiken;
• er geen andere manier is om je woning te verbouwen of te onderhouden dan door het erf van je buren te betreden;
• je eventuele schade bij buren door het gebruik van hun erf vergoedt.

Je buren mogen jouw ladderrecht alleen weigeren of uitstellen als ze daarvoor hele gewichtige redenen hebben.

De buren bouwen op mijn grond, wat te doen?

Wat doe je als je buren op jouw grond bouwen? Bedenk ten eerste, dat je buren dit niet altijd expres doen. Er kunnen altijd fouten worden gemaakt. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat een stukje muur per ongeluk toch op jouw erf terechtkomt. Stap niet meteen naar de rechter, maar ga eerst in gesprek met je buren. Onderneem wel altijd actie als de buren op jouw grond bouwen. Het is namelijk je recht om daar tegen in bezwaar te gaan. Je kan eisen dat ze de muur afbreken en verplaatsen, of tegen een schadevergoeding mogen ze de muur laten staan. Er ontstaat dan een erfdienstbaarheid.

Staat een muur, schuur, uitbouw of ander gebouw een stukje op jouw grond? Dan kun je eisen dat het wordt afgebroken. Maar omdat dit je buren wel erg benadeelt, zal deze eis waarschijnlijk geen standhouden bij de rechter. Andere opties zijn:

• de benadeelde verleent tegen een vergoeding een erfdienstbaarheid aan degene van wie het gebouw is;
• de benadeelde draagt tegen betaling een deel van het erf over aan de buren.