naar DAS.nl

Verborgen gebreken

Je hebt een huis gekocht. Na een tijdje ontdek je een verborgen gebrek. Er is een flinke lekkage in het dak, de woning staat op sterk vervuilde grond of er zit een scheur in de draagmuur. Grote kans dat de vorige eigenaar dit wist, maar het bewust heeft verzwegen. Vaak kun je de verkoper aansprakelijk stellen voor dit soort verborgen gebreken. Hij draait dan op voor de kosten – of een gedeelte daarvan – van de schade. Wanneer kun je de verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken? En hoe doe je dat?

 

Juridische hulp

Wat zijn verborgen gebreken?

Als je een huis koopt, dan koop je dat huis in de staat waarin het op dat moment is. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarom is het belangrijk om de bouwkundige staat van de woning goed in kaart te brengen. De koper heeft een onderzoeksplicht. De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet het jou vertellen als er gebreken aan de woning zijn. Soms blijken er toch verborgen gebreken te zijn die tijdens de verkoop van de woning wel aanwezig waren, maar waar de koper geen weet van had.
In principe komen vanaf de eigendomsoverdracht eventuele (verborgen) gebreken voor rekening van de koper. Toch zijn er situaties waarin de verkoper aansprakelijk kan worden gesteld:

  • Bij een ernstig gebrek. Dit is een gebrek dat zo ernstig is dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat.
  • Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Heb je een huis gekocht en merk je na overdracht dat er verborgen gebreken zijn aan jouw nieuwe woning? Dan zit je helaas met een oude lekkage of een rotte vloer waarvan de vorige eigenaar zegt dat hij er niets van af wist. Schakel meteen een jurist in.


De koper heeft een onderzoeksplicht

Als koper van een huis heb je een onderzoeksverplichting. Je ben verplicht om vóór de koop zelf te onderzoeken of het huis gebreken toont. Dat is vaak lastig om zelf te doen. Het is daarom – zeker bij oudere woningen – verstandig om een bouwkundig rapport te laten maken. Een bouwkundig inspecteur onderzoekt dan grondig de staat van het huis en schrijft zijn bevindingen op in een rapport. Dat heeft nóg een voordeel: eventuele aantoonbare tekortkomingen kunt je namelijk gebruiken bij de prijsonderhandelingen. Verzuim je als koper de eventuele onderzoeksplicht? Dan loop je de kans dat jij zelf opdraait voor de schade van eventuele verborgen gebreken.


De verkoper heeft een mededelingsplicht

Dat wil zeggen dat de verkoper verplicht is om eventuele gebreken aan de woning te melden. Als hij weet dat er bepaalde gebreken zijn, mag hij die niet welbewust verzwijgen. Dat betekent dus, dat je als koper op de informatie van de verkoper moet kunnen vertrouwen. Zegt hij dat het dak in goede staat is, dan hoef jij dat niet verder zelf te onderzoeken. Met goede gerichte vragen kun je dus al bepaalde risico’s uitsluiten. Tip: zorg wel dat je deze antwoorden op papier hebt staan!


Wat te doen bij een verborgen gebrek?

Je woont al een tijdje in je nieuwe huis en ontdekt dan een verborgen gebrek dat jou veel schade oplevert. Wat doe je dan? Als koper mag je – op grond van de koopovereenkomst – in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik nodig zijn. Zoals een dak zonder lekkages, een werkende verwarmingsinstallatie en solide draagmuren. Hoe je handelt bij een verborgen gebrek hangt af van wat je met de verkoper hebt afgesproken. Heeft hij je de garantie gegeven dat de staat van het dak in orde is? Dan kun je hem aansprakelijk stellen wanneer dat niet zo is.

Voorbeelden van verborgen gebreken:

  • Lekkage
  • Water in kruipruimte
  • Rotte dakconstructie
  • Scheuren in de muren
  • Boktor of houtworm
  • Asbest
  • Krakende vloeren
  • Sterk vervuilde grond

We spreken alléén van verborgen gebreken als ze voor de aankoop redelijkerwijs niet zichtbaar waren én de verkoper ze bewust heeft verzwegen. Ook kun je een verborgen gebrek claimen als deze zeer ernstig is, waardoor normaal gebruik van de woning onmogelijk wordt.

Maartje Frankevijle
Jurist arbeidsrecht
Marc Ceelen
Jurist arbeidsrecht & contractueel recht
Suzanne Mollee
Jurist arbeidsrecht
Ramon van Lieshout
Jurist arbeidsrecht & onroerende zaken
Kyra ten Pas
Jurist contractueel recht
Anco Goldhoorn
Jurist contractueel recht

Wanneer is de verkoper aansprakelijk?

Als je een gebrek aan de woning ontdekt, is het ten eerste van belang te weten of het gaat om een verborgen gebrek of een zichtbaar gebrek. Een zichtbaar gebrek wil zeggen dat je het gebrek zelf had moeten kunnen zien of het zonder veel moeite had kunnen ontdekken. Bij een zichtbaar gebrek kun je de verkoper meestal niet aansprakelijk stellen, omdat dit gebrek invloed zal hebben gehad op de koopprijs. Alléén bij verborgen gebreken kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Maar ook dan kan dit niet altijd. Een verkoper is bij verborgen gebreken slechts aansprakelijk als:

  • hij kennis heeft gehad van de gebreken en
  • hij de aanwezigheid van de gebreken bewust heeft verzwegen en
  • de gebreken voor een koper redelijkerwijs niet zichtbaar

Ook als het gebrek het normale gebruik van de woning ernstig belemmert én de koper dit gebrek niet (redelijkerwijs) had kunnen ontdekken, is een verkoper aansprakelijk.


Ernstige verborgen gebreken

Gaat het om zeer ernstige gebreken die een normaal gebruik van de gekochte woning niet mogelijk maken (dit noem je non-conformiteit)? Dan komt het herstel van deze gebreken in principe voor rekening van de verkoper, áls de non-conformiteit bewezen kan worden. Daarbij maakt het niet uit of de verkoper op de hoogte was van de gebreken of niet. Een onafhankelijke expert kan beoordelen of sprake is van zeer ernstige gebreken of niet. Of de verkoper of de koper voor de herstelkosten opdraait, is dus afhankelijk van het soort gebrek en de ernst ervan.


Hoe kun je de verkoper aansprakelijk stellen?

Heb je een verborgen gebrek ontdekt? Dan is het verstandig om eerst juridisch advies in te winnen. Een jurist kan jouw koopcontract erop nakijken en vertellen of je de schade mogelijk kunt verhalen. Je kunt de verkoper aansprakelijk stellen door hem in gebreke te stellen:

  1. Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is. Staat er in het koopcontract dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’? Dan is de verkoper altijd aansprakelijk, ook als deze niet van het gebrek af wist. Als je niet zeker weet of je de verkoper aansprakelijk kunt stellen, kun je een jurist om advies vragen.
  2. Verkoper op de hoogte stellen binnen een redelijke termijn. Je moet de verkoper binnen een redelijke termijn nadat je het gebrek hebt ontdekt, op de hoogte brengen van de gebreken. Meestal is dat een termijn van twee maanden. Worden de gebreken niet op tijd gemeld aan de verkoper? Dan kunt je geen aanspraak meer maken op eventuele vergoeding van de geleden schade.
  3. Samen een oplossing zoeken. Je kunt eerst proberen om er samen met de verkoper uit te komen. Stel hem op de hoogte van het probleem en geef hem de kans om met een oplossing te komen. Leg de afspraken wel op papier vast en win eerst juridisch advies in voordat je iets tekent!
  4. In gebreke stellen van de verkoper. Kom je er niet uit met de verkoper? Dan kun je een ingebrekestelling Dit is een aangetekende brief waarin de (verborgen) gebreken worden vermeld. Vraag de verkoper het gebrek te herstellen binnen een redelijke termijn en geef aan dat je anders verdere stappen neemt. Laat de ingebrekestelling opstellen door een jurist, zodat je zeker weet dat hij aan alle juridische eisen voldoet.
  5. Herstellen binnen redelijke termijn. In de ingebrekestelling moet je de verkoper verzoeken de gebreken binnen een bepaalde redelijke termijn te herstellen. Als de verkoper de gebreken niet binnen die termijn heeft hersteld, is hij in verzuim. Je mag dan de gebreken door een derde laten herstellen en de herstelkosten verhalen op de verkoper.
  6. Naar een mediator. Kom je er niet uit met de verkoper? Dan kun je mediation proberen. Een mediator helpt jullie om tot goede afspraken te komen en legt deze juridisch vast.
  7. Naar de rechter. Is het tóch nodig om naar de rechter te stappen? Bijvoorbeeld omdat de verkoper weigert de gebreken te herstellen? Dan moet je binnen 2 jaar nadat je de gebreken aan de verkoper hebt gemeld een civiele procedure bij de rechter starten.

Verborgen gebreken kunnen erg vervelend zijn, zeker als je daardoor grote schade hebt. Zorg daarom dat je jezelf tijdens de aankoop van een huis zo goed mogelijk indekt. Laat een bouwkundig rapport uitvoeren en zorg dat je een solide koopcontract hebt. Zijn er achteraf tóch verborgen gebreken aan de woning? Dan kun je mogelijk de verkoper aansprakelijk stellen. Schakel in zo’n geval altijd juridische hulp in.

Direct hulp van ervaren juristen. Zonder verzekering.

Vaste prijzen. Geen verrassingen achteraf.

Tevreden klanten. Beoordeling van 4 sterren.

Vragen? Wij helpen je graag.
Hanan Drieënhuizen - Manager Adviesteam
>